Immobilier au Paraguay : un marché accessible aux expatriés français

Le Paraguay reste l’un des rares pays d’Amérique du Sud où le marché immobilier n’a pas encore connu de flambée spéculative majeure. Cette réalité en fait un territoire particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent investir, acheter leur résidence principale ou simplement s’installer sans s’endetter lourdement.

À Asunción, on trouve encore des maisons familiales avec jardin dans des quartiers calmes pour 60 000 à 100 000 €, parfois moins selon l’état du bien ou la localisation. Dans des zones plus centrales comme Recoleta ou Los Laureles, les prix peuvent grimper, mais restent très abordables par rapport aux capitales voisines comme Buenos Aires ou Santiago. Un appartement neuf avec deux chambres dans une résidence avec piscine et sécurité 24h/24 peut se négocier autour de 80 000 à 120 000 €.

Ceux qui préfèrent le neuf ont accès à un marché en plein développement, avec des programmes immobiliers modernes, bien conçus, souvent tournés vers une clientèle locale de classe moyenne supérieure ou d’expatriés. Les normes de construction se sont améliorées, et il est possible de trouver des logements bien isolés, avec climatisation, parking et espaces verts.

En dehors de la capitale, dans les villes secondaires comme Encarnación, San Bernardino ou Caacupé, les prix deviennent particulièrement compétitifs : on peut encore y acheter un terrain de 500 m² pour moins de 10 000 €, voire construire une maison neuve pour 30 000 à 50 000 € selon le standing souhaité.

Les formalités d’achat sont relativement simples pour les étrangers : aucune restriction n’empêche un non-résident d’acheter un bien immobilier au Paraguay. Il est toutefois conseillé de passer par un avocat ou un notaire (escribano) pour sécuriser la transaction, notamment en matière de titres de propriété ou de cadastre, parfois encore imprécis dans certaines zones rurales.

Enfin, la fiscalité immobilière est extrêmement légère. Il n’y a pas d’impôt foncier tel qu’on le connaît en France : la taxe sur la propriété (Impuesto Inmobiliario) est souvent symbolique, de l’ordre de quelques dizaines d’euros par an pour une maison. Aucun impôt sur la plus-value n’est prélevé si vous décidez de revendre.

C’est donc un marché à la fois ouvert, peu taxé, accessible en prix et encore largement sous-évalué par rapport à son potentiel. Pour ceux qui souhaitent s’installer durablement, sécuriser leur capital ou diversifier leurs investissements, le Paraguay offre des conditions aujourd’hui difficiles à trouver ailleurs en Amérique du Sud.

• Une fiscalité simple et avantageuse

Le Paraguay se distingue par un système fiscal à la fois lisible, modéré et territorial, ce qui en fait un pays particulièrement attractif pour les entrepreneurs, les investisseurs et les retraités internationaux.

La première caractéristique essentielle est la fiscalité territoriale : seules les sources de revenus générées à l’intérieur du pays sont imposables. Concrètement, si vous percevez des revenus à l’étranger (par exemple via un site e-commerce, du freelancing ou une pension de retraite française), vous n’avez pas à les déclarer ni à les imposer au Paraguay. Cette règle vous place immédiatement dans une situation fiscale avantageuse, surtout si vous êtes résident fiscal paraguayen.

Les impôts sur les revenus d’activité réalisés au Paraguay sont eux-mêmes très raisonnables : l’IRP (Impuesto a la Renta Personal) est fixé à un taux unique de 10 %, avec une franchise sur les premiers revenus, ce qui permet à la grande majorité des travailleurs indépendants et salariés locaux de ne pas être lourdement imposés.

La TVA, appelée ici IVA (Impuesto al Valor Agregado), est également fixe à 10 %, l’un des taux les plus bas du continent. Les entreprises bénéficient d’un environnement fiscal compétitif, avec une imposition sur les sociétés plafonnée à 10 % également, auquel s’ajoute un petit impôt à la distribution des dividendes (5 % en local, 15 % à l’étranger).

Autre point notable : l’absence d’impôt sur la fortune, de droits de succession ou de taxe foncière lourde. Cela permet de transmettre un patrimoine, investir dans l’immobilier ou gérer une activité commerciale avec une visibilité fiscale rare en Amérique latine.

Les démarches de déclaration et de paiement des impôts sont largement dématérialisées via la plateforme de la SET (Subsecretaría de Estado de Tributación), qui permet aux résidents et aux entreprises de gérer leur situation fiscale avec efficacité. L’administration fiscale paraguayenne est réputée pour sa stabilité, son pragmatisme et son approche orientée « accompagnement » plutôt que sanction.

Enfin, pour les porteurs de projets économiques, la loi paraguayenne prévoit plusieurs régimes incitatifs à l’investissement, notamment via la loi 60/90 (exonération de TVA sur les investissements productifs) ou encore via les régimes de zone franche industrielle (Zonas Francas), où l’on peut bénéficier d’exonérations partielles ou totales d’impôts.

En résumé, le Paraguay offre un cadre fiscal clair, souple, favorable aux revenus étrangers et propice au développement d’activités économiques durables. Dans un monde où la pression fiscale ne cesse de croître, cette simplicité et cette prévisibilité constituent un atout majeur pour quiconque cherche à s’installer sereinement.

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Pour en savoir plus sur le Paraguay, consultez la page S’expatrier au Paraguay

Le site de la ville d’Asunción (si vous parlez espagnol)

Cet article est un extrait du texte “Vivre au Paraguay” que j’ai écrit sur ce lien